Chris Igwe : "L’attitude des bailleurs est très court-termiste"

Le sort des centres-villes est plus que jamais au centre des préoccupations, entre perspective d’une « taxe béton », proposition d’un plan Marshall, soutiens réclamés par les professionnels et demande d'enrayement de la hausse des loyers. Personnalité bien connue des professionnels du commerce, Chris Igwe conseille de longue date les marques sur les questions immobilières, officiant notamment pour Gap, Foot Locker et CBRE. Aujourd’hui à la tête de Chris Igwe International et partenaire de la jeune structure de conseil Moreorless, il livre sa vision des spécificités du commerce français par rapport à d’autres grands marchés (interview à lire en intégralité sur FashionNetwork Premium).

Chris Igwe - DR

FashionNetwork.com : Quel regard portez-vous sur la multiplication des initiatives pour le commerce de centre-ville ?

Chris Igwe : C’est un débat qui court de longue date. Depuis plus de 20 ans, contrairement à d’autres pays, la France a su faire l’autruche. En termes de mètres carrés construits, rénovés ou ajoutés, la surface a crû de manière très importante par rapport à d’autres pays d’Europe. Mais, depuis dix ans, la façon de consommer et l’attente croissante d'événementiel et d’expérience n’avaient pas vraiment été prises en compte. On imaginait que le client allait continuer de consommer de la même façon, alors même que nombre d’études nationales et étrangères montraient de vrais changements en préparation. Pour la France, je pense qu’il y a trop de mètres carrés développés et depuis trop longtemps. Et on le voit notamment au niveau des résultats qui ne sont pas au rendez-vous. La fréquentation baisse. Le chiffre d’affaires baisse. Et la clientèle n’est pas du tout séduite par ce qui lui est proposé. On a passé beaucoup trop de temps à construire sans réfléchir aux conséquences, pour des raisons qui sont propres aux promoteurs et investisseurs.

FNW : Quelle leçon peut-on tirer de l’expérience britannique sur le même problème ?

CI : En Grande-Bretagne, depuis une bonne quinzaine d’années, la construction et le développement des centres commerciaux à l’extérieur des villes ont sinistré bon nombre de centres d’agglomérations petites et moyennes. Ils ont donc mis en place une réglementation d’urbanisme visant à protéger les centres-villes et à accompagner leur développement. Et notamment ramener les commerces en cœur de ville. Depuis, ils ont de moins en moins de problèmes, car les réglementations sont de manière générale très strictes, même si certaines villes continuent de développer des centres commerciaux et des retail parks en périphérie. Ces règles locales ont permis de retrouver un équilibre. Cela passe par les communes et les élus. C’est une bonne référence.

FNW : La crise des centres-villes américains peut-elle être comparée au cas français ?

CI : Aux Etats-Unis, il y a beaucoup plus d’espaces commerciaux et les Américains ne marchent jamais. Or, se garer en centre-ville s’avère difficile, ce qui fait que peu de commerces s’y développent. A cela s’ajoute le fait que les terrains à l’extérieur des villes ont des prix très faibles, ce qui amène à la multiplication des zones d’activité commerciale, où l’on se gare directement devant les magasins. L’impact que cela a eu est que trop d’enseignes ont commencé à s’installer en dehors des villes. Les commerces américains ont également des surfaces bien plus grandes qu’en France. Que ce soit un Foot Locker ou un Gap, on y trouvera des surfaces deux fois plus importantes, ce que les centres-villes peuvent moins facilement proposer. Mais ce phénomène a surtout touché les villes moyennes, les grandes villes ayant maintenu un commerce de centre. Néanmoins, il y a eu une explosion beaucoup trop importante des loyers, si bien que les bailleurs peinent désormais à trouver des locataires. Il faut que les investisseurs comprennent qu’il faut baisser les loyers, ce qui n’est pour l’heure pas le cas.

FNW : Ce scénario pourrait-il se produire en France ?

CI : Honnêtement, c’est un risque. On a longtemps dit que cela n’arriverait pas en Grande-Bretagne et cela s’est produit de manière très violente. Donc je pense que la France pourrait également en arriver là. Le problème de la France est que l’on a beaucoup plus de villes de taille moyenne, de 15 000 à 50 000 habitants. Ce sont ces villes qui vont être le plus violemment impactées et pas uniquement en raison du développement des retail parks et des centres commerciaux en périphérie. C’est aussi l’impact d’Internet, qui fait que les gens n’ont plus intérêt à se déplacer pour faire des courses « classiques ». Car les clients cherchent un peu plus, aujourd’hui, dans l'acte d'achat. Mais, si on est suffisamment attentif, on peut empêcher cette situation à l’américaine. On a ce qu’il faut pour ne pas en arriver là, mais cela implique de réfléchir vraiment au paysage commercial dans nos centres-villes.

FNW : Vous évoquiez les loyers. La fédération du commerce spécialisé Procos a profité de ses derniers chiffres pour appeler de nouveau les bailleurs à enrayer les hausses...

CI : Je suis à 300 % d’accord avec Procos. Il y a un repli important des chiffres d’affaires au-delà de 10-20 %. Ces baisses, les commerces ne les récupèrent pas forcément sur Internet, qui est rarement rentable et capte du chiffre d’affaires sans restituer de bénéfices. De fait, la baisse combinée de la fréquentation et du chiffre d’affaires joue sur la profitabilité des magasins. C’est une inquiétude assez forte que n’écouteront pas la plupart des investisseurs. C’est d’ailleurs la raison d’être de Moreorless, que Pierre Combet et moi avons lancé, avec pour but de conseiller et accompagner les enseignes dans les renégociations de leurs baux et loyers. Je peux vous dire que l’attitude des bailleurs est très « intéressante », mais également court-termiste. Entre ceux qui disent d’aller voir ailleurs si le prix ne convient plus et ceux pointant du doigt la hausse des valeurs locatives, on voit bien la ligne séparant bailleurs et locataires. Les bailleurs ne souhaitent pas repenser leur vision. C’est périlleux. A New York, personne n’imaginait des enseignes jeter l’éponge et rendre les clefs, faute de rentabilité. Au final, les bailleurs sont bien obligés de se remettre en question. Pour le moment, personne ne veut faire de même en France, mais on peut imaginer qu’on y viendra.

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