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8 févr. 2021
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Logistique: les commerçants face à une nouvelle générations d'acteurs

Publié le
8 févr. 2021

Placée sous le signe de la crise économique et de l'inquiétude sur les dettes souveraines, la période 2010-2014 avait rimé avec mise en sourdine des investissements en immobilier logistique. L'embellie de la période 2015-2019 a de son côté quadruplé les montants d'investissement dans l'immobilier logistique, qui sont passés de 4,5 à 18 milliards d'euros. Un effet d'aubaine notamment induit par l'e-commerce, dont ont voulu profiter des investisseurs généralistes historiques comme Axa, Aviva, BNP, Reim, Amundi ou Generali. Mais aussi une quantité de nouveaux arrivants spécialisés qu'il va falloir prendre en compte, selon le dernier rapport du cabinet Cushman&Wakefield.


Cushman&Wakefield



"Tous ces investisseurs susceptibles d’intervenir sur cette classe d’actifs ont en commun d’avoir identifié l'existence d'un point d'entrée propice en immobilier logistique", explique le document d'une vingtaine de pages. "La montée en puissance des besoins d'entreposage sur une tendance longue, attisée par un commerce à 360 degrés (e-commerce, drive, click and collect, points relais) a mis en évidence une sous-valorisation du segment de l’immobilier logistique, aussi bien en termes de rendement locatif que de rendement en capital. Au cours des dernières années, les performances du marché locatif sont venues corroborer cette appréciation (...). Les capacités d'entreposage en amont des grands bassins de consommation se sont renouvelées et massifiées, augmentant la pression sur les échelons intermédiaires et sur la logistique urbaine."

Sur la période allant de 2017 au 3e trimestre 2020, les acteurs historiques du marché ont représenté 64% des investissements menés en France, contre 30% pour les nouveaux entrants, auxquels s'ajoutent 7% de "retours" d'acteurs qui avaient précédemment quitté ce domaine d'activité.

Parmi les impétrants, Cushman&Wakefield pointe que les cinq plus gros acquéreurs de cette catégorie (Highlands Logistics, Groupama, Greenoak, Barings et Ares Management) ont généré à eux seuls 75% du volume d'engagement des entrants. Tandis que les sept suivants (Valor, BMO, Swisslife, Melco, Mappletree…) en cumulent 20 %.

Toujours chez ces entrants, les Etats-Unis, la Chine, l'Allemagne et l'Angleterre arrivent en tête des investissements en immobilier logistique menés en France depuis 2017. Avec également une part non négligeable venant de Singapour, de Suède et du reste de l'Europe.


Cushman&Wakefield


En termes de nature des investisseurs, une majorité d'entre-eux s'avèrent être des fonds d'investissement, suivis par une large part de fonds souverain, puis plus modestement par des fonds allemands, des OPCI (organismes de placement collectif en Immobilier) et SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier), et enfin des assureurs et mutualistes. 

"Le paysage de l'immobilier logistique parle volontiers de 'pénurie structurelle' d'opportunités d'investissement", explique Cushman&Wakefield. "Cette réalité traduit surtout la forte polarisation du marché sur une minorité d'actifs de grande taille et surtout la difficulté à faire coïncider un objectif de taux de rentabilité interne, un horizon de détention et une enveloppe de prix bornés pour l’achat. Ces contraintes stratégiques restreignent les offres au cœur de la cible de chaque gamme d'acteurs et tirent les taux de rendement à la baisse. En outre, la production nouvelle, certes en augmentation depuis les quatre dernières années, reste contrainte par des temps de développement relativement longs."


Shutterstock


Le rapport souligne cependant que l'expansion du marché reste limitée par un certain nombre de freins, à commencer par l'inadéquation structurelle entre la demande exprimée et l'offre. Avec un équilibre qui reste encore à trouver entre les acteurs du commerce, les dispositifs logistiques de périphéries, et les locaux logistiques de livraisons urbaines.

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